صنعت و بازار:طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، درجه حباب‌سنج بازار مسکن روی عدد ۳۰ ایستاده که رکوردی تاریخی است. حالا این سوال مطرح است که حباب قیمت مسکن که با مقایسه قیمت مسکن و قیمت اجاره سالانه هر مترمربع محاسبه می‌شود، با افت قیمت مسکن جبران خواهد شد یا رشد اجاره‌بها؟ نسبت میانگین قیمت مسکن به میانگین اجاره‌بهای سالانه، معیاری است که به‌عنوان حباب سنج قیمت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.
هر چه این نسبت از میانگین بلندمدت بالاتر باشد، فرضیه حباب قیمتی مسکن نیز بیشتر تقویت می‌شود. در هشت‌ماه امسال، براساس محاسبات دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، نسبت میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌بهای سالانه آن (P/R) به عدد ۳۰ رسیده است. رقم محاسبه شده برای این شاخص در شهر تهران برای آبان امسال معادل۳۷ بوده درحالی‌که میانگین بلندمدت این شاخص از ۱۸فراتر نمی‌رود.
خانه‌دار شدن اجاره نشین‌های تهرانی در پرند در این میان رئیس اتحادیه املاک پرند می گوید: با اتفاق‌های اخیر در بازار مسکن و افزایش قیمت خانه در کلان شهرها خرید مسکن در شهرهای اطراف تهران بیشتر شده است. هرچند وضعیت بازار مسکن راکد است اما برخی اجاره‌نشین‌های تهرانی با پول رهن توانستند در پرند مسکن مهر بخرند. قیمت مسکن مهر در پرند از ۲۷۰ میلیون تومان شروع می‌شود و تا ۶۰۰ میلیون تومان هم ادامه دارد. در این میان گویی کارشناسان املاک خود بریده اند و دوخته اند و مسکن را با حرف ارزان می کنند و مستاجران را در حاشیه شهرها خانه دار! اما آنچه مسلم است، طبق داده های مرکز آمار با گرانی زمین و نزدیک شدن به پایان سال، بخشی از تقاضا وارد بازار خواهد شد که مسکن را به فاز افزایش قیمت سوق خواهد داد.
هرچند این افزایش قیمت ممکن است تحت تاثیر آیتم های مختلفی کم یا زیاد شود. مرکز آمار ایران، نتایج طرح گردآوری اطلاعات قیمت و اجاره مسکن نقاط شهری کشور در تابستان ٩٩ را اعلام کرد. در این گزارش، متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تابستان امسال نسبت به تابستان پارسال ۱۰۱.۸ درصد رشد داشته است. با توجه به اینکه کاهش یا افزایش حجم (تعداد) معاملات در شهرهای بزرگ، باعث کاهش یا افزایش شدید متوسط (حسابی) قیمت در سطح استان یا کشور می‌شود، از متوسط تعدیل شده (وزنی) استفاده شده تا بتوان با حذف اثر حجم معاملات، تغییرات واقعی قیمت را مشخص کرد. در ضمن وزن‌های مورد استفاده بر مبنای واحدهای مسکونی دارای سکنه در سرشماری عمومی نفوس و مسکن ١٣٩٥ بهروز شده است. متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در کل کشور ٧٣٣٤٤ هزار ریال با میانگین مساحت ٢٦٧ مترمربع بوده که نسبت به فصل قبل، ۲۸.۴ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ١٠١.٨ درصد افزایش داشته است.
سونامی افزایش قیمت مسکن با انباشت تقاضا
منصور غیبی، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره می‌گوید: معادله اقتصاد مسکن را باید در دلِ اقتصاد کلان و ملی دید. اگر منفردا این گونه به تحلیل بازار مسکن بپردازیم که اجاره نشینان تهرانی برای خرید خانه به حاشیه شهر ازجمله پرند رفته اند و در حال حاضر به دلیل افت انتظارات تورمی در حال بازگشت به تهران هستند، داستان را «خودمان بریده ایم و دوخته ایم!» نه آن کسی که رفته، به این سادگی برمی گردد و نه این امکان برای او دوباره به این سادگی فراهم می شود که جای گیری کند. بنابراین اگر تمام شاخص ها و المان های موثر در اقتصاد و رشد اقتصادی قابل کنترل باشد، فضای اقتصادی کشور به آرامش و تعادل می رسد و آن زمان، تمام بخش های اقتصادی آرام می گیرد.
وی افزود: نکته دوم اینکه بحث اقتصاد مسکن یک آیتم مجزا از سایر آیتم ها دارد و آن هم توجه ویژه مردم به این بازار برای تامین سرپناه و زندگی است. وقتی فضای اقتصادی، شاخص و نمودار خود را در حوزه اقتصاد مسکن نشان می دهد خیلی از افراد را عقب می اندازد؛ به این صورت که خیلی از خریداران شاید تا چند ماه پیش می توانستند در تهران آپارتمان مدنظر خود را بخرند ولی هم اکنون مجبورند به حواشی تهران بروند و واحد مدنظر خود را خرید و یا حتی اجاره کنند. مردم در شرایط کنونی در انتظار تثبیت اوضاع اقتصادی به لحاظ قیمت ها و بازارهای رقیب جامعه هستند تا تعادل و رونق اقتصادی به بازارهای مالی برگردد.
عدم اطمینان در بازارها
غیبی ادامه داد: هم اکنون بورس دچار سرگیجه است، سکون و ترس و احتیاط شدید بر بازار خودرو حاکم است و در بازار مسکن همه منتظرند که ببینند چه اتفاقی می افتد. این نگرانی ریشه در عدم اطمینان بخشی نظامات اقتصادی ما و جامعه سرمایه ای برای مردم است که آنها را نگران ساخته. در حال حاضر انباشت تقاضایی که از اولویت اول خرید ملک و مسکن در تهران است، خود را به حالت انتظار و سپس حمله به بازار در آتی طراحی می کند که اگر کوچک ترین تحرک اقتصادی صورت بگیرد، این منتظران ورود خواهند کرد و دوباره داد و ستد و رونق دست به دست که باعث افزایش قیمت در کلان شهر تهران می شود دوباره اتفاق خواهد افتاد. این اتفاق سپس به عنوان یک فرهنگ پیشرو به تمام شهرها و به تبع روستاها تسری می یابد و زمین و ملک گران می شود.
التهاب بازار مسکن
این کارشناس حوزه مسکن گفت: البته اینها هیجانات منفی است. ما اگر نتوانیم به متغیرهای دقیق اقتصادی و امیدوارکننده و بابرنامه متوسل شویم باید از این فرایندهای ناگهانی بیم داشته باشیم که اتفاق بیفتد و تحرک زیاد و دور از ذهن را شکل دهد و بازار مسکن را ملتهب کند و همه چیز را به هم بریزد. اگر این نظام درست کنترل نشود چه بسا در ماه های آتی این فرایند و سونامی دوباره ورود پیدا کند و حوزه اقتصاد مسکن را ملتهب نگه دارد. با نزدیک شدن به ایام عید و اوایل برج ۱۱، طبیعتا سازندگان به دنبال خرید املاک کلنگی یا تهاتر آپارتمان نوساز خود با املاک کلنگی می روند تا بتوانند پرونده و نقشه اجرایی ساختمان خود را قبل از سال جدید اخذ کنند و به عوارض ۲۵ درصد سال آتی برنخورند. بنابراین ورود این دسته از متقاضیان دور از انتظار نیست.
افزایش قیمت املاک کلنگی
غیبی افزود: با ورود این گروه از متقاضیان املاک کلنگی به بازار و افزایش قیمت این نوع از املاک، قیمت آپارتمان هم در منطقه به تبع افزایش خواهد یافت. کما اینکه فاز اول در باب این متقاضیان ورود، فاز دوم رونق و فاز سوم افزایش قیمت در این بازار را به دنبال دارد. از طرفی با نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری ۱۴۰۰، دو سناریو در این بازار محتمل است. تحلیل نخست این است که سازندگان وارد بازار می شوند و موج رونق را شکل می دهند و سناریو دوم این است که به دلیل در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری مردم و سرمایه گذاران با احتیاط برخورد می کنند و در حالت انتظار به سر می برند. ممکن است این گروه ۶ الی ۷ ماه سکوت پیشه کنند.
